Entendiendo la Propiedad en Edificios: Elementos Privativos y Comunes según la Ley

En el contexto legal español, particularmente en el régimen de propiedad horizontal, la distinción entre elementos privativos y comunes está claramente definida por el Código Civil art.396 y la Ley de Propiedad Horizontal art. 3. Proporcionan los fundamentos para la gestión y mantenimiento de los espacios compartidos y aquellos de uso exclusivo, ofreciendo una guía precisa sobre las responsabilidades de cada propietario.

Elementos Privativos: Espacios de Uso Exclusivo

De acuerdo con el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, los elementos privativos son aquellos espacios destinados para el uso exclusivo de un propietario específico. El artículo establece lo siguiente:

Art. tercero

«En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.»

Por tanto, los elementos privativos pueden incluir:

1. Pisos o locales: Cada unidad habitacional o comercial dentro del edificio se considera un elemento privativo, con derecho exclusivo de propiedad sobre un espacio claramente delimitado.

2. Anexos señalados en el título: Cualquier espacio adicional expresamente señalado en el título de propiedad también se considera privativo, incluso si está ubicado fuera del espacio principal de la unidad.

3. Instalaciones interiores: Las instalaciones internas que se encuentran dentro de un espacio privativo y que sirven exclusivamente al propietario, como sistemas de calefacción, aire acondicionado y fontanería dentro de la unidad, también son consideradas elementos privativos.

Por ejemplo, las tuberías que sirven exclusivamente a un propietario, como las que suministran agua a un solo apartamento, se considerarían elementos privativos de acuerdo con la ley, ya que cumplen con la función de servir exclusivamente al propietario de ese espacio.

Elementos Comunes: Espacios de Uso Colectivo

Según el artículo 396 del Código Civil, los elementos comunes son aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio por parte de todos los propietarios. Este artículo establece lo siguiente:

«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio […].»

Algunos ejemplos de elementos comunes incluyen:

1. Zonas de acceso y circulación: El portal, escaleras, pasillos y ascensores que facilitan el acceso a las unidades privativas son considerados elementos comunes.

2. Instalaciones y servicios generales: Todas las instalaciones necesarias para el funcionamiento del edificio, como la estructura, fachadas, suministro de agua, gas y electricidad hasta el punto de entrada al espacio privativo, se consideran comunes.

Un ejemplo de un elemento común es el tejado del edificio. Aunque no está destinado al uso exclusivo de ningún propietario, es esencial para garantizar la habitabilidad y seguridad de todo el edificio, por lo que se considera un elemento común compartido por todos los propietarios.

En resumen, la comprensión de los elementos privativos y comunes según la ley es fundamental para una adecuada gestión y convivencia en los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, asegurando la claridad en las responsabilidades y derechos de cada propietario