La accesibilidad en los edificios es un tema de gran importancia en la actualidad, tanto por las obligaciones legales como por la necesidad de crear espacios más inclusivos y habitables para todas las personas. En el caso de las comunidades de propietarios, la sustitución de un ascensor existente por uno nuevo o la realización de obras para mejorar su accesibilidad genera dudas frecuentes sobre la repartición de los costes, especialmente en lo que respecta a los propietarios de bajos.

1. Comunidades sin estatutos o sin exención para bajos en gastos de escalera:

En este caso, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) rige la distribución de los gastos. La LPH establece que todos los propietarios deben contribuir a los gastos de conservación y mantenimiento de los elementos comunes del edificio, en proporción a su cuota de participación.

Esto significa que, incluso en el caso de la sustitución de un ascensor existente por uno nuevo, todos los propietarios, incluyendo los de bajos, deben pagar los gastos de la obra, siempre que esta sea necesaria para mejorar la accesibilidad.

Es importante destacar que, para que una obra de mejora de un ascensor se considere una obra de accesibilidad, el nuevo ascensor debe cumplir con los requisitos mínimos establecidos en la normativa vigente (Real Decreto 505/2004 y UNE-EN 81-70:2020).

Entre estos requisitos se encuentran: dimensiones mínimas de la cabina, accesibilidad de la puerta, maniobrabilidad, superficies de apoyo, barandillas, pavimento antideslizante, iluminación adecuada, señalización clara y otros elementos que garanticen la accesibilidad universal.

2. Comunidades con estatutos que eximen a los bajos de los gastos de escalera:

En este tipo de comunidades, la clave reside en determinar si la sustitución del ascensor existente por uno nuevo se considera o no una mejora de accesibilidad.

2.1. El cambio de ascensor como obra de accesibilidad:

Si el nuevo ascensor cumple contribuye a cumplir con todos los requisitos de accesibilidad establecidos en la normativa vigente (Real Decreto 505/2004 y UNE-EN 81-70:2020), la sustitución del ascensor se considerará una obra de accesibilidad.

En este caso, incluso si los estatutos eximen a los bajos de los gastos de escalera, los propietarios de bajos sí estarán obligados a contribuir a los gastos de la obra, en proporción a su cuota de participación.

Requisitos de accesibilidad para ascensores según la normativa vigente en España

La normativa vigente en España que establece los requisitos de accesibilidad para ascensores es el Real Decreto 505/2004, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley 13/1982, de 10 de mayo, de Integración Social de las personas con discapacidad.

A continuación, se resumen los requisitos mínimos de accesibilidad que deben cumplir los ascensores según el Real Decreto 505/2004:

Dimensiones de la cabina:

• Ancho mínimo: 1,00 m
• Fondo mínimo: 1,20 m

Puerta de acceso:

• Ancho mínimo: 0,80 m
• Altura máxima desde el suelo de la cabina: 0,85 m

Maniobrabilidad:

• La cabina debe poder girar 360 grados.

Superficies de apoyo:

• Deben tener una superficie mínima de 0,15 m2.
• Altura máxima desde el suelo de la cabina: 1,10 m.

Barandillas:

• Altura mínima: 0,90 m.
• Distancia máxima a las paredes de la cabina: 0,30 m.

Pavimento:

• Debe ser antideslizante.
• Pendiente máxima: 5%.

Iluminación:

• Debe ser uniforme.
• Intensidad mínima: 50 lux.

Señalización:

• Debe ser clara y visible para las personas con discapacidad visual.

Otros requisitos:

• Pulsadores de llamada y parada: Deben estar situados a una altura accesible para las personas con movilidad reducida y las personas con discapacidad visual.
• Sistema de comunicación bidireccional: Debe permitir la comunicación entre la persona en la cabina y el exterior.
• Alarma de emergencia: Debe ser audible y visible para las personas con discapacidad auditiva y visual.

2.2. El cambio de ascensor como mera mejora:

Si el nuevo ascensor no contribuye a mejorar todos los requisitos de accesibilidad establecidos en la normativa vigente, la sustitución del ascensor no se considerará una obra de accesibilidad, sino una mera mejora del edificio.

En este caso, los estatutos de la comunidad que eximen a los bajos de los gastos de escalera sí podrían aplicarse, y los propietarios de bajos no estarían obligados a contribuir a los gastos de la obra.

Cómo determinar si el nuevo ascensor cumple con los requisitos de accesibilidad:

Para determinar si el nuevo ascensor cumple con los requisitos de accesibilidad, es recomendable consultar con un arquitecto o ingeniero especializado en la materia.

Este profesional podrá analizar el proyecto de la obra y verificar si el nuevo ascensor cumple con todas las normas y especificaciones técnicas establecidas en la normativa vigente.

Conclusión:

En comunidades de propietarios con estatutos que eximen a los bajos de los gastos de escalera, la obligación de contribuir a los gastos de sustitución de un ascensor existente por uno nuevo dependerá de si el nuevo ascensor se considera o no una obra de accesibilidad.

Si el nuevo ascensor cumple con todos los requisitos de accesibilidad, todos los propietarios, incluyendo los de bajos, estarán obligados a pagar los gastos.

Si el nuevo ascensor no cumple con todos los requisitos de accesibilidad, los estatutos de la comunidad podrían eximir a los bajos de los gastos de la obra.

Es importante recordar que, antes de iniciar cualquier obra de sustitución de ascensor, es recomendable consultar con un abogado o arquitecto especializado en la materia para garantizar que se cumplen todos los requisitos legales y técnicos, y que la distribución de los costes sea justa y equitativa entre todos los propietarios.